Tårnhøje ambitiomner hos Rains ansporer Property Advice til at finde det perfekte domicil og udfordrer Aarhus Kommunes planer.
Det startede i en garage i Aarhus i 2012. I dag er det et globalt brand, som viser nye design frem på catwalken i Paris og bliver solgt i modebutikker over hele kloden. På 12 år er Rains vokset fra en regntøjs-startup til et verdensomspændende brand – og også vokset fra både garagen og det efterfølgende kontor med lager. Virksomhedens stærke ambitioner gav Property Advice blod på tanden efter at finde det perfekte hovedkontor, og ved at udfordre Aarhus Kommunes planer opstod den ideelle grund til et nyt domicil. I fremtiden får Rains hjemme i et nybygget hovedkontor i udkanten af byen med 12.000 kvadratmeter, der samler administration og lager i ét hus.
Rains er blevet verdenskendt for sine fishtail-regnjakker og kubistiske regntasker, og en stor del af omsætningen hentes i eksport til udlandet. Alligevel var der ingen tvivl om, at det nye hovedkontor skulle ligge i Aarhus, hvor det hele i sin tid begyndte – allerhelst tæt på midtbyen og med frisk luft og vidder omkring sig.
Rains’ regnfrakker og kubistiske regntasker er blevet en verdensomspændende succes, men det er afgørende for virksomheden at forblive i Aarhus og fortsat have kontor, showroom og lager under samme tag.
Mere på spild end pladsbehov
Daniel Brix tog derfor kontakt til Heine Jensen, CEO hos Property Advice, for at høre, om Property Advice kunne assistere med at søge efter et nyt domicil.
”Når vi møder en virksomhedsejer, der overvejer, hvor firmaet skal bo i fremtiden, bliver vi meget engagerede. Det er en stor passion for os at sætte os ind i virksomhedens situation, før der bliver zoomet for meget ind på arealer og kvadratmeterpriser. Den rigtige løsning er altid den mest økonomiske,” siger Heine Jensen.
I Rains’ tilfælde var det helt klart fra starten, at der var langt mere på spil end bare at løse et pladsbehov så billigt som muligt. Beliggenheden havde topprioritet, så Property Advice screenede et stort område digitalt og kørte ud i området for at vurdere faktiske forhold som f.eks. udsigt, nabobebyggelse, infrastruktur med mere. Da det blev opdaget, at ”den perfekte grund” ikke var udbudt til salg, men ejet af Aarhus Kommune, tog Property Advice kontakt både til kommunen og Rains.
”Når vi søger efter et sted til virksomheder, er det en del af vores normale procedure at præsentere en samlet økonomisk oversigt. Dette indebærer at kombinere oplysninger om byggegrund, projekt, totalentreprise og omkostninger ved finansiering eller leje. Det gør vi tidligt i processen og kalibrerer undervejs, som behov afklares og løsningen tilpasses,” forklarer Heine Jensen.
"Lokationer som denne findes der ikke mange af"
Løsningen fandtes i Lisbjerg. På en bakketop med udsigt over nordbyen og midtbyen og tæt på et nyudviklet område, som udgør attraktive rammer for en moderne arbejdsplads og giver mulighed for lagerlogistik og en hurtig forbindelse til motorvejsnettet.
”Da Lisbjerg kom i spil, var vi afklarede. Det var helt tydeligt den bedst mulige løsning. Lokationer som denne findes der ikke mange af. Hvis vi ville have separat lager og administration, var mulighederne mange, men at samle det på en ambitiøs måde, kræver noget unikt. Vores høje ambitionsniveau for administrationslokaler kombineret med vores behov for logistik var en af de ting, Property Advice skulle hjælpe os med. Vi har haft en rigtig god proces, hvor vi har fået tilpasset de mange funktioner, vores forretning har brug for,” siger Daniel Brix Hesselager.
Satellitfoto med placeringen af det nye hovedkontor. Adressen er Ib Spang Olsens Gade 12, 8200 Aarhus N, og når Rains rykker ind i det nye domicil bliver det til en udsigt over både midtbyen og nordbyen og
med kort rejsetid til både hjertet af Aarhus og motorvejsnettet omkring byen.
Processen har givet projektet kvalitet
Grunden, hvor Rains nye hovedkontor ligger, var egentlig ikke til salg. Den ligger i et ældre erhvervsområde uden for Aarhus, hvor der i mange år ikke skete det store. At den overhovedet kunne være en mulighed, vidste Daniel Brix Hesselager og resten af teamet i Rains ikke, før Property Advice bragte den på banen.
”Vi fandt hurtigt ud af, at Lisbjerg var oplagt,” forklarer Jesper Pedersen, Investment Analyst hos Property Advice, og tilføjer: ”Her lå en grund med en god størrelse, med udsigt over Aarhus og med natur rundt om. Letbanen var ved at blive udbygget hertil, og med motorvejen lige ved siden af, kan Rains hurtigt få sendt regnjakker af sted til butikkerne uden at hænge fast i myldretidstrafikken i Aarhus.”
På vegne af Rains gik Property Advice i dialog med Aarhus Kommune om planerne for grunden og for udviklingen af Lisbjerg. Her stod det dog klart, at planerne for grunden ikke umiddelbart matchede Rains relativt store behov for lager. Området skulle have en karakter af domiciler med høj arkitektonisk kvalitet og mange medarbejdere. Det forbinder man ikke normalt med et handelsdomicil.
Rains entrerede med Søren Leth fra SLETH Architects, som har god kontakt med at imødekomme kvalitetskravene fra Aarhus Kommune og Per Henriksen fra KT Erhvervsbyg. Således blev løsningen skabt, og efter offentligt udbud kunne Rains tilbyde Aarhus Kommune at købe og bebygge grunden i overensstemmelse med de høje krav.
I starten af 2023 gik byggeriet i gang, og efter planen er det indflytningsklart ved udgangen af 2024.
”Det har taget flere år, fra vi startede, til vi står med et færdigt hus, men vi har også valgt en kompliceret vej. Vi kunne have bygget hurtigere og sikkert også billigere, hvis vi havde taget andre valg. Men jeg formoder, at det helt klart har kunnet betale sig. At bygge vores eget hus er helt essentielt. Den lange proces har givet projektet kvaliteter. Jeg kan sagtens se alle de kompromiser, man kan komme til at indgå, hvis man har en stram bagkant, men det har vi ikke gjort. Vi har et langt perspektiv i det her projekt,” siger Daniel Brix Hesselager og uddyber:
”En af bygningens egenskaber er, at den kommer til at samle alle organisations funktioner på tværs. Logistik er en essentiel del af vores forretning, og det er vigtigt at have lageret tæt på kontoret. Det arkitektoniske udtryk giver transparens på tværs af alle områder, så man faktisk kan stå i lageret og se gennem bygningen til administrationen. Der er mange tværgående kig gennem bygningen, som skaber samhørighed i huset.”
I efteråret 2023 var byggeriet af Rains’ nye domicil så langt fremme, at Daniel Brix (tv.) kunne invitere CEO i Property Advice Heine Jensen (i midten) og Jesper Pedersen til en rundvisning på byggepladsen. Fra de øverste etager af Rains’ nye hovedkontor kan man udover midtbyen og nordbyen også på en klar dag se Aarhus Bugt i det fjerne.
"Hvem ved, hvad behovet er om 20 år?"
Ifølge Jesper Pedersen lytter man altid til de ønsker eller tanker, en virksomhed på forhånd har gjort sig. Men på et punkt adskiller Property Advice sig især fra den traditionelle ejendomsmægler.
”Vi tillader os at udfordre behov og ønsker og stille spørgsmål, fordi vi har erfaring med, hvad der er ’nice to have’, og hvad der er ’need to have’. De fleste ved, hvad de har brug for lige nu og i nærmeste fremtid, men hvad med på sigt? Det kan være svært at tage højde for, hvor meget plads, man har brug om bare fem år. Det handler også om, hvordan man bygger. Hvis det er så specifikt, at andre ikke kan bruge det, eller man er meget ekstravagant i sine valg, kan det være svært at sælge, den dag man måske skal videre,” forklarer han.
I arbejdet med Rains’ byggeri har der ifølge Jesper Pedersen været dialog om, hvordan man kan langtidssikre mulighederne i det nye domicil – for eksempel ved allerede nu at undersøge muligheden for at kunne lave et indskudt dæk i det højloftede lager, så nogle af kvadratmeterne kan bruges til kontor.
”For hvem ved, hvad behovet er om 20 år? Vi kan ikke tegne og bygge, men vi har så mange gange oplevet i praksis, hvordan behovene i en virksomhed ændrer sig, og derfor kan vi som rådgiver komme med input til, hvordan man kan være på forkant og gøre en bygning delevenlig eller flerfunktionel,” siger Jesper Pedersen og tilføjer, at Property Advice er engagerede i hele forløbet frem til indflytning, deler sine kunders passion og næsten glæder sig lige så meget til indflytningsdagen.
Se byggeriet fra luften.
"Styr på både nøgletal og proces"
For Daniel Brix Hesselager har det ikke kun været et spørgsmål om tid og ressourcer at have en rådgiver med i arbejdet med at skabe et nyt hovedkontor.
”Det har først og fremmest givet en dyb indsigt i markedet, som ikke er en subjektiv vurdering af, hvor mægler synes, man skal hen. Processen har været en øvelse mellem kommunen og os som potentiel bygherre og en række eksterne rådgivere fra arkitekter til ingeniører, hvor det er godt at have en sparringspartner, som kender nøgletallene og kender processen. Det har betydet meget for kvaliteten og gjort det til en behagelig proces,” forklarer han.
Efter planen kan det nye hovedkontor tages i brug ved årsskiftet.
”Jeg glæder mig til alle de moderne faciliteter, som ejendommen har. Både for at skabe et arbejdsmiljø med godt indeklima og god akustik, men også fordi det bliver fedt at komme ud i et område med vidder og luft. Med alle de kvaliteter det nu også har, er vi lige nu pakket ind i et industriområde i Skejby. Det bliver fundamentalt anderledes, når vi flytter. Hele organisationen følger med i byggeprocessen, og det er spændende at have noget at se frem til,” siger Daniel Brix Hesselager.
Daniel Brix (tv.), Jesper Pedersen og Heine Jensen foran byggeriet af Rains’ nye domicil i efteråret 2023. Domicilet er tegnet af Sleth Arkitekter og opføres af KTerhvervsbyg.