Fordele og ulemper ved selskabshandler med ejendomme
Når du som ejendomsinvestor overvejer at købe eller sælge en investeringsejendom, er der flere måder at strukturere handlen på. Den mest almindelige er den direkte ejendomsoverdragelse, men flere og flere vælger at foretage selskabshandler, hvor det er aktierne i selskabet bag ejendommen, der handles. Begge metoder har deres fordele og ulemper, som vi vil dække her.
Hvad er en selskabshandel?
En selskabshandel indebærer, at køberen overtager ejerskabet af et selskab, der ejer ejendommen, i stedet for at købe ejendommen direkte. Dette kan ofte være en fordelagtig løsning for større transaktioner, hvor parterne ønsker at undgå visse omkostninger forbundet med en traditionel ejendomsoverdragelse.
Fordelene ved selskabshandler
1. Spar tinglysningsafgiften:
En af de største økonomiske fordele ved en selskabshandel er, at der ikke betales tinglysningsafgift. Ved køb af en ejendom direkte skal køber betale en afgift på 0,6 % af ejendommens værdi samt et fast gebyr. I selskabshandler er det kun aktierne i selskabet, der skifter hænder, og derfor er denne omkostning ikke gældende. Det kan udgøre en betydelig besparelse ved store ejendomstransaktioner, hvor afgifterne kan løbe op i mange millioner kroner.
2. Udskudt skat som finansieringsmulighed:
En anden væsentlig fordel ved selskabshandler er muligheden for at udskyde beskatningen af ejendomsavancen. Når ejendommen sælges direkte, udløser det skat på eventuelle gevinster, hvilket kan være en tung omkostning. I en selskabshandel overtager køber den udskudte skat, hvilket betyder, at skatten først betales, hvis ejendommen sælges ud af selskabet. Det kan også give en fordel i prisforhandlinger, hvor køberen kan få en prisreduktion svarende til den udskudte skat.
3. Momsbesparelse:
For ejendomme, der ellers ville udløse moms – som nybyggerier eller større renoverede ejendomme – kan en selskabshandel være en løsning til at undgå moms. Ved at sælge aktierne i selskabet, der ejer ejendommen, i stedet for ejendommen selv, undgås den direkte momspålæggelse, hvilket kan være særligt fordelagtigt for større udviklingsprojekter.
Ulemper ved selskabshandler
1. Overdragelse af selskabets "skeletter":
En væsentlig ulempe ved selskabshandler er, at køberen overtager hele selskabets forpligtelser, herunder gæld og eventuelle juridiske eller skattemæssige problemer. Det betyder, at det er vigtigt for køberen at gennemføre en grundig due diligence, hvor selskabets historik og økonomiske situation gennemgås. Uopdagede forpligtelser kan medføre store risici for køberen.
2. Øgede rådgiveromkostninger:
Selskabshandler er generelt mere komplekse end traditionelle ejendomshandler. Dette skyldes, at der ikke kun handles en ejendom, men hele selskabets aktiver og passiver. Derfor er der ofte behov for juridisk og økonomisk rådgivning i højere grad end ved en ejendomsoverdragelse, hvilket kan medføre øgede omkostninger til rådgivere.
3. Øget kompleksitet og flere garantier:
På grund af den større risiko, der følger med at overtage et selskab, vil køber ofte kræve flere garantier fra sælger. Det kan komplicere forhandlingerne og stille større krav til kontrakter og garantier, hvilket kræver tid og grundige aftaler.
Hvornår er en selskabshandel den rette løsning?
Selskabshandler anvendes hyppigst ved større ejendomstransaktioner, hvor besparelserne på tinglysningsafgift, skat og moms kan udgøre en betydelig fordel for begge parter. For mindre ejendomstransaktioner er det sjældnere, da den øgede kompleksitet og omkostninger til rådgivning ofte ikke opvejer besparelserne.
Hvis du som ejendomsinvestor overvejer at sælge eller købe en investeringsejendom, bør du altid konsultere en ejendomsrådgiver for at sikre, at du vælger den løsning, der giver størst økonomisk fordel og passer bedst til dine behov.
Øget efterspørgsel på selskabshandler
Analysefirmaet Redata har vist, at selskabshandler står for næsten halvdelen af transaktionsvolumen på det danske ejendomsmarked, selvom de kun udgør 6 % af alle handler. Dette skyldes de økonomiske fordele, der især kan mærkes ved større transaktioner. For ejendomshandler under 10 millioner kroner er selskabshandler næsten ikke anvendt, men for transaktioner over 250 millioner kroner sker 65 % som selskabshandler.
Konklusion
Selskabshandler med ejendomme kan give både køber og sælger væsentlige økonomiske fordele, især i form af sparede afgifter og udskudt skat. Det kræver dog større kompleksitet og rådgiveromkostninger, og køber skal være opmærksom på at undersøge selskabets forpligtelser nøje. Når de udføres korrekt, kan selskabshandler være en attraktiv løsning, særligt for store investeringsejendomme.