Strategier inden for ejendomsinvestering – Fix’n Flip

Ejendomsinvestering er en af de mest populære måder at opbygge formue på, og der findes mange interessante strategi inden for ejendomsinvestering. I dette blogindlæg vil vi have fokus på strategien Fix'n Flip.

Fix'n Flip, eller ejendomsflipper på dansk, går ud på at købe en nedslidt ejendom, renovere den, og derefter sælge den med fortjeneste. Metoden kan være tidskrævende, men kan også give mulighed for et højre afkast på kortere tid.

Et fint eksempel på denne Fix'n Flip ses i TV2's program ”Fra 1-værelses til strandvejsvilla”, hvor to værter starter med 1,5 millioner kr. og ender med at eje en 139 kvadratmeter liebhaverejendom, der sættes til salg for 11.500.000 kr. Dette opnåede de ved at købe, renovere og sælge ejendomme seks gange.

Når du har læst dette indlæg, vil du forstå, hvordan fix'n flip-strategien fungerer, inklusive BRRRR-metoden. Du vil også lære om fordelene og ulemperne ved at konvertere erhvervsejendomme til boliger samt de vigtigste overvejelser, før du starter dit eget projekt inden for ejendomsinvestering.

Hvad er Fix’n Flip?

Som nævnt er Fix’n Flip en strategi, hvor man køber en ejendom, renoverer den og sælger den videre. Denne metode er særligt populær inden for boligmarkedet, hvor en privatperson eller investor køber en nedslidt bolig, renoverer den for at forbedre dens tilstand og dermed dens markedsværdi, og derefter sælger den med fortjeneste. Fordelen ved denne tilgang er muligheden for hurtig fortjeneste, da du typisk kan opnå betydelige afkast på relativt kort tid, i modsætning til andre ejendomsinvesteringer, der ofte kræver en længere tidshorisont for at realisere overskud.

Fix’n Flip-strategien kan dog også anvendes på erhvervsejendomme, hvor man "flipper" erhvervsejendommen til en boligejendom. Denne konvertering kan ofte føre til endnu større fortjeneste, da det kan være lettere at tiltrække købere eller lejere til moderniserede boliger end til erhvervslokaler, især i områder med høj efterspørgsel efter bolig. Ved at omdanne erhvervsejendomme til boliger kan man således udnytte det større potentiale for afkast og hurtigere kapitalgange.

BRRRR-metoden

BRRRR er en investeringsmetode, der minder om Fix'n Flip, men hvor ejendommen udlejes i stedet for at blive solgt. BRRRR står for Buy – Rehab – Rent – Refinance – Repeat. Her er et eksempel:

• Buy (Køb): Lars køber en ejendom for 1.000.000 kr., som kræver renovering.
• Rehab (Renovering): Han investerer 500.000 kr. i at renovere ejendommen.
• Rent (Udlejning): Efter renoveringen udlejes ejendommen, og huslejen dækker løbende udgifter (lån, skatter, vedligeholdelse) og genererer et overskud.
• Refinance (Refinansiering): Ejendommen vurderes til 1.800.000 kr. efter renoveringen. Lars optager et lån på 75% af denne værdi (1.350.000 kr.), og frigør dermed 225.000 kr. af hans oprindelige investering.
• Repeat (Gentag): De 225.000 kr. kan bruges som udbetaling på en ny ejendom, og processen kan gentages.

Konvertering fra erhvervsejendom til boligudlejningsejendom

Som tidligere nævnt er en effektiv strategi for at maksimere udbyttet af din fix'n flip-investering at konvertere en erhvervsejendom til en bolig. Ved at købe en ældre erhvervsejendom, som for eksempel en tidligere kiosk eller et bageri, og omdanne den til en privatbolig, kan du opnå en betydelig økonomisk gevinst. Her er de væsentligste fordele og ulemper ved denne tilgang.

Fordele ved at konvertere erhvervsejendom til bolig:

• Mulighed for at fastsætte lejen frit efter markedsvilkårene, da den omdannede erhvervsejendom betragtes som en ny bolig.
• Boligejendomme kan finansieres mere fordelagtigt end erhvervsejendomme på grund af lavere renter, højere belåningsgrad og mere stabil efterspørgsel.
• Boliglejemål sælges typisk til et lavere kontant afkast end erhvervsejendomme, hvilket kan øge ejendommens værdi.
• Mindre tomgang, da boliger typisk er nemmere at udleje end erhvervslokaler.

Ulemper ved at konvertere erhvervsejendom til bolig:

• Krav om byggetilladelse og at kunne leve op til bygningsreglementet. Du kan læse mere om kravene på kommunes hjemmeside. Det er vigtigt at være opmærksom, da der er forskellige regler fra kommune til kommune.
• Visse opgaver, som f.eks. VVS og el, skal udføres af autoriserede fagfolk, hvilket kan øge omkostningerne.
• Boligudlejning er underlagt strengere reguleringer end erhvervsudlejning og har mindre aftalefrihed.
• Lejere af boliger har generelt færre forpligtelser i forhold til drift og vedligeholdelse af lejemålet.

Vigtige overvejelser inden du investere i en ældre erhvervsejendom

Det er naturligvis afgørende at gøre sig grundige overvejelser, inden man kaster sig ud i at investere i en ældre ejendom. Ejendomsinvesteringer kan være komplekse, derfor er der flere ting du skal være opmærksom på inden: 

1. Vælg den rette ejendom:

Når du er på udkig efter den rette ejendom, skal du sikre dig, at ejendommen kan opfylde kravene i bygningsreglementet ved konverteringen, f.eks. med hensyn til ventilation, boligindretning, brandsikkerhed og opholdsarealer. En tidlig dialog med kommunen kan hjælpe dig med at afklare reglerne og kravene, inden du indgår en dyr rådgivningsaftale.

2. Arbejdets omfang:

Overvej, hvor meget arbejde du selv kan udføre for at reducere omkostningerne ved din ejendomsinvestering. Selvom det kan være fristende at spare penge ved at udføre renoveringsarbejde selv, er det vigtigt at vurdere, om dette er den mest effektive brug af din tid. Professionel hjælp sikrer ofte, at arbejdet udføres korrekt og hurtigt, hvilket kan spare både tid og penge i det lange løb.

3. Uforudsete udfordringer:

Ejendomsinvesteringer indebærer ofte uventede udfordringer, fra mindre tekniske problemer til større, uforudsete omkostninger. Selvom det kan være frustrerende, giver disse udfordringer også mulighed for læring og vækst. Med den rette tilgang kan selv de mest uventede problemer blive til muligheder for at forbedre dine færdigheder og viden inden for ejendomsinvestering.

Vil du have professionel rådgivning til din ejendomsinvestering? Hos Property Advice tilbyder vi teknisk rådgivning, due diligence, og meget mere. Du kan kontakte os her for at høre mere.