Vi ser det ofte: Der er i mange tilfælde flere penge at spare eller tjene ved at udnytte potentialet i ejendomsinvesteringer. Hos Property Advice vil vi gerne give dig den nødvendige viden til at forstå, hvorfor det kan være en fordel at tage et grundigt kig på den ejendom, du har investeret i.
Denne guide er til dig, der ejer investeringsejendomme, som lejes ud med henblik på at tjene penge på drift og værdistigninger. Guiden vil hjælpe dig med at identificere, hvilke elementer i din ejendom du kan værdioptimere.
Før vi præsenterer de tre gode råd, vil vi introducere dig til nogle grundlæggende værktøjer og begreber, som vil give dig den nødvendige indsigt til at forstå rådene.
At værdisætte en ejendom er i teorien simpelt. Den gængse metode er at vurdere tre faktorer:
Indtægter og udgifter er relativt nemme at beregne, men de skal afspejle et langsigtet og stabiliseret niveau. Nettoindtægten findes ved at trække udgifterne fra indtægterne.
Det er mere komplekst at fastsætte det rette afkastkrav, da det kræver kendskab til ejendomsmarkedet og forståelse af den kompensation, andre investorer kræver for at påtage sig forskellige risici. Dette markedskendskab er erhvervsmæglerens styrke.
Når man kender ejendommens stabiliserede nettoindtægt og afkastkrav, kan ejendommens værdi beregnes ved følgende formel:
Ejendommens værdi = Nettoindtægt / Afkastkrav
For eksempel, hvis en ejendom har en nettoindtægt på 1 million kroner og et afkastkrav på 5 %, vil ejendommens værdi være 20.000.000 kroner (1.000.000 / 0,05). Formlen viser, at jo lavere afkastkravet er, jo højere vil ejendomsværdien være, hvis nettoindtægten forbliver den samme.
Ejendommens vækstfaktor
Når du tænker i værdioptimering, er vækstfaktoren et brugbart redskab. Vækstfaktoren beregner, hvor meget ejendommens værdi vil stige, hvis driftsoverskuddet (nettoindtægten) øges med én krone. Den beregnes som:
Vækstfaktor = 1 / Afkastkrav
Hvis afkastkravet er 5 %, er vækstfaktoren 20 (1 / 0,05). Det betyder, at for hver ekstra krone i driftsoverskud, stiger ejendommens værdi med 20 kroner. Ejendomme med lavere afkastkrav anses som mindre risikable, hvilket betyder, at ændringer i nettoindtægten har større indflydelse på deres værdi.
Dine ejendomme udgør sandsynligvis en stor andel af din samlede investerede formue. Derfor er det væsentligt at maksimere værdien og opnå et større udbytte. Nedenfor får du tre gode tips til at opnå det fulde potentiale for dine ejendomme.
Et af de mest oplagte steder at optimere er ved at udnytte uudnyttede arealer i ejendommen. Det kan være, at du har en beboelsesejendom, hvor tagetagen bruges til opbevaring, eller hvor en gammel bagtrappe kan inddrages til beboelse. Ved at søge tilladelse fra kommunen kan du øge dine lejeindtægter betydeligt.
Hvis tagetagen giver nettoindtægter på 1.000 kroner pr. kvadratmeter, og afkastkravet for denne type ejendom er 5 %, betyder det en værdistigning på 20.000 kroner pr. kvadratmeter (1.000 / 0,05) på det areal, der inddrages. Hvis etableringsomkostningerne er 10.000 kroner pr. kvadratmeter, opnår ejendommen en værdistigning på 10.000 kroner pr. kvadratmeter samt et større driftsoverskud i fremtiden.
Vi ser ofte muligheder for at øge lejeindtægterne ved at udnytte kælderarealer, bagtrapper, tagetager eller ved at opdele store boliglejemål i mindre enheder. Hvis din ejendom ligger på en grund, der ikke er fuldt udnyttet, anbefaler vi også at undersøge lokalplanen for at se, om der er mulighed for at tilføje flere kvadratmeter ved at bygge til.
Hvis du ejer en industriejendom, der er blevet omringet af byen, kan der være mulighed for at konvertere ejendommen til kontor eller beboelse, som typisk har en højere leje pr. kvadratmeter end industriejendomme. Dette vil ofte kræve en større investering, men ved at konvertere til beboelse kan du sætte lejen frit og tage markedsleje.
Industriejendomme har typisk et højere afkastkrav end boligprojekter. Værdien af hver nettoindtægtskrone er derfor højere i boligprojekter end i den nuværende industriejendom. Alternativt kan du overveje at rive den gamle bygning ned og udvikle et nyt projekt, hvilket kan give en større gevinst på lang sigt.
Mange glemmer at optimere udgiftssiden og fokuserer kun på indtægterne. Men nettoindtægten, som er pengestrømmen, der betyder noget for værdisætningen af ejendommen, kan også øges ved at reducere udgifterne.
Når vi optimerer udgiftssiden, er vækstfaktoren et godt redskab til hurtigt at vurdere, om et tiltag vil skabe værdi. For eksempel, hvis du kan spare 1.000 kroner om året ved at skifte til LED-pærer, skal dette holdes op mod en omkostning på 20.000 kroner, hvis afkastkravet er 5 %. Er udskiftningen billigere end 20.000 kroner, skaber den værdi.
Du kan bruge denne metode til at overveje hele udgiftssiden. Det kan være, du kan anvende IT til at reducere administrative lønomkostninger eller finde en billigere leverandør til viceværtfunktioner. Besparelsen ganges med vækstfaktoren for at få en idé om, hvad det gør for din ejendoms værdi.
Hos Property Advice stræber vi efter at give dig de bedste vilkår for at varetage din ejendomsinvestering. Derfor starter vores rådgivning altid med en kort, uforpligtende samtale, der har til formål at afdække dine ønsker og behov. Vi er her ikke blot for at købe og sælge; vi giver også råd om fast ejendom.
Vi afdækker altid muligheder for værdioptimering og anvendelse, når vi laver en vurdering og besigtiger din ejendom. Med mere end 30 års erfaring i branchen har vi opbygget et skarpt øje for oversete muligheder for optimering. Du går derfor aldrig glip af en gylden mulighed for at vækste din ejendomsinvestering.
Vi hjælper gerne med at optimere hele din portefølje og ikke kun den enkelte ejendom. Vi ser ofte, at investorer har købt mindre ejendomme spredt geografisk over tid, hvilket kan medføre større omkostninger til administration og vicevært. Ved at samle dine investeringer i større ejendomme og i et geografisk mindre område kan du opnå synergier i driften af din ejendomsportefølje.
Property Advice kan hjælpe med at afhænde mindre ejendomme og finde de rette nye ejendomme, der passer ind i din ejendomsstrategi. Vores erhvervsmæglere kan også give dig vigtig feedback på din portefølje.
Kontakt os i dag for en uforpligtende samtale og hør, hvad vi kan gøre for dig!