11 ord du bør kende før du investerer i erhvervsejendomme

Når du overvejer at investere i erhvervsejendomme, er det afgørende at forstå de vigtigste termer og begreber i branchen. I denne guide præsenterer vi 11 nøgleord, som du bør kende og forstå får du kaster dig ud i ejendomsinvestering. Uanset om du er ny på området eller har mange års erfaring, vil disse begreber styrke din forståelse og give dig et bedre grundlag til at kunne foretage din næste ejendomsinvestering.

1. Nettoleje

   
   Nettoleje er den rene leje, som en lejer betaler til udlejeren, eksklusive udgifter til drift, vedligeholdelse, skatter og andre ekstraomkostninger. Det er et centralt begreb inden for kommercielle lejekontrakter og giver et klart billede af den faktiske lejeomkostning uden tillæg. Nettoleje varierer typisk afhængigt af ejendommens beliggenhed, stand og markedets efterspørgsel, og det hjælper både lejer og udlejer med at skabe gennemsigtighed omkring lejeaftalen.
   
   

2. Kvadratmeterpris

   
   Kvadratmeterpris er prisen pr. kvadratmeter for en ejendom, som bruges til at vurdere ejendommens værdi eller lejeniveau. Den beregnes ved at dividere den samlede pris eller leje med det samlede areal i kvadratmeter.
   
   
   

3. Lejeregulering

   
   

   Lejeregulering er en mekanisme, hvor lejen justeres over tid for at følge markedsudviklingen eller inflationen, ofte ved brug af et prisindeks som nettoprisindekset. Hvis nettoprisindekset stiger, kan lejen tilsvarende hæves.

   Eksempel:
   Hvis den årlige stigning i nettoprisindekset er 3%, og huslejen er 10.000 kr. pr. måned, vil den regulerede leje være 10.300 kr. pr. måned året efter. Denne metode sikrer, at lejen følger den generelle prisudvikling.

4. Afkast

   
   
   Afkast refererer til det økonomiske udbytte eller fortjeneste, man opnår fra en investering, ofte angivet i procent. Det beregnes ved at sammenligne investeringsudgiften med den opnåede indtjening. For ejendomsinvesteringer kan afkastet dække lejeindtægter minus udgifter og afskrivninger, hvilket giver en indikation af, hvor rentabel investeringen er.

   Eksempel:
   Hvis en ejendom købes for 1 mio. kr. og genererer en årlig nettoindkomst på 50.000 kr., vil afkastet være 5% (50.000 kr. / 1.000.000 kr.).

    

5. Første års afkast

    
   

   Første års afkast er den procentvise indtjening, en ejendomsinvestor forventer at opnå det første år efter købet, baseret på den forventede nettoindkomst i forhold til købsprisen. Det bruges til at vurdere, hvor hurtigt en investering kan begynde at generere profit og giver en tidlig indikator for investeringens rentabilitet.

   Eksempel:
   Hvis en ejendom koster 2 mio. kr. og genererer en nettoindkomst på 100.000 kr. det første år, vil første årsafkast være 5% (100.000 kr. / 2.000.000 kr.).

6. Tomgang

   
   Tomgang refererer til perioder, hvor en udlejningsejendom står tom uden lejere, hvilket betyder tab af lejeindtægt for ejendomsejeren. Tomgang kan skyldes flere faktorer, som dårlig beliggenhed, manglende efterspørgsel eller en for høje lejepris. I investeringsovervejelser bruges tomgangsprocenter til at vurdere risikoen for tab og til at forudse, hvor ofte og hvor længe en ejendom kan stå uden lejeindtægter.
   
   
   

7. Belåningsgrad

   
   

   Belåningsgrad er forholdet mellem en ejendoms belånte værdi og dens samlede værdi, ofte udtrykt i procent. Det angiver, hvor stor en del af ejendomsværdien der er finansieret med lån. En høj belåningsgrad kan indikere en større finansiel risiko, da ejeren skal betale mere i renter, mens en lav belåningsgrad kan betyde en mere stabil investering.

   Eksempel:
   Hvis en ejendom har en værdi på 3 mio. kr. og er belånt med 1,5 mio. kr., er belåningsgraden 50% (1.500.000 kr. / 3.000.000 kr.).

8. Due Diligence

   
   Due Diligence er en grundig undersøgelse og vurdering af en ejendom eller en virksomhed, inden underskrivelsen af en kontrakt. Formålet er at identificere potentielle risici og udfordringer, såsom juridiske forpligtelser, finansielle forhold og ejendommens fysiske tilstand. Denne proces hjælper investorer med at træffe informerede beslutninger og sikre, at de ikke overser vigtige faktorer, der kan påvirke investeringen negativt.
   Det vil eksempelvis være analyse af lejekontrakter, ejendomshistorik og bygningens tilstand. 
   
   
   

9. Udskudt skat

   
   

   Udskudt skat er en hensat forpligtelse, der opstår, når der er forskelle mellem skatteregnskabet og årsregnskabet, ofte som følge af forskellige afskrivningsmetoder. Det betyder, at skatten på den skattepligtige indkomst kan være lavere i starten, men vil stige senere, når afskrivningerne udlignes. Udskudt skat kan optræde som både aktiv og passiv i årsregnskabet, afhængigt af om den regnskabsmæssige værdi overstiger den skattemæssige.

   Udskudt skat ved en selskabshandel betyder, at skattebetalingen på kapitalgevinster fra aktiver udskydes til et senere tidspunkt, typisk når aktiverne sælges eller realiseres. Det giver virksomheden mulighed for at beholde flere penge til investeringer nu og betale skat senere, hvilket skaber likviditetsfordele.

   Eksempel: Hvis forskellen mellem værdierne er 150.000 kr., og skatteprocenten er 22%, vil den udskudte skat være 33.000 kr. (22% af 150.000 kr.).

10. Aktiv handel

    
    

    Aktiv handel er en transaktion, hvor specifikke aktiver fra en virksomhed overdrages til en køber. Det kan være alt fra bygninger og maskiner til varemærker og kundekreditorer. I modsætning til en aktiehandel, hvor man køber en andel af hele virksomheden, køber man ved en aktivhandel kun de konkrete aktiver, man er interesseret i.

    Hvorfor vælger man aktivhandel?

    • Fleksibilitet: Køber kan sammensætte præcis den pakke af aktiver, der ønskes.
    • Gældsundgåelse: Køber undgår som regel at overtage sælgers gæld.
    • Skattemæssige fordele: Afhængigt af situationen kan der være skattemæssige fordele ved aktivhandel.
      
      

    Eksempel: En virksomhed, der producerer møbler, ønsker at sælge sin fabriksbygning og produktionslinje. En investor, der er interesseret i ejendomsudvikling, køber bygningen, mens en anden investor køber produktionslinjen for at starte sin egen møbelproduktion. Her er der tale om en aktivhandel, hvor de forskellige aktiver sælges separat.

11. Selskabshandel

    
    I en selskabshandler overtager køberen ejerskabet af et selskab, som ejer ejendommen, frem for at købe ejendommen direkte. Denne tilgang kan være fordelagtig ved større transaktioner, da den kan hjælpe parterne med at undgå nogle omkostninger, der typisk er forbundet med traditionelle ejendomsoverdragelser.

Vi har skrevet et mere dybdegående indlæg omkring selskabshandler, dette kan du finde her. 

Begreber fast ejendom 

Ønsker du at kende til endnu flere begreber indenfor branchen? Så se vores fulde ordbog til fast ejendom, og bliv endnu bedre klædt på til dine investeringer. 

Klik her for at finde ordbog til fast ejendom. 

Er du på udkig efter din næste erhvervsejendom med investeringspotentiale? Vi står klar til at rådgive dig gennem hele processen. Uanset din erfaring, kan vi hjælpe dig med at udvide din ejendomsportefølje. 

Se vores aktuelle erhvervsejendomme her, og kontakt den erhvervsmægler, der er tilknyttet den ejendom, du finder interessant.